O condomínio e as relações de consumo

Abstract

Synthetically, we aimed to discuss the possibility of condominium, as the group of tenants, benefiting from the consumer´s status in the relations and disputes with others than the tenants. This problem is raised mainly in the disputes concerning the common parts of a building and the acquisition and service agreements concluded by the condominium´s manager in its representation. We began with a brief analysis of the horizontal property´s juridical regime, limited to the matters that we consider most important to our issue. Here, we concluded that horizontal property´s object is complex, corresponding to the undetachable whole composed by the fraction of each tenant and the common parts of the building, one of the factors that made us see HP as a right in re ex novo, separated from the general figures of property and joint ownership or their cumulation, that the exercise of tenants´ rights must be done all combined, by the representation of the manager, authorized by the tenant´s assembly, or by mandatory joinder, and that the nature of the common parts is not always instrumental or accessory towards the fractions, regarding the change on the usual catalogue of common equipment existing in the buildings constituted in horizontal property. Subsequently, we discussed the main question of this dissertation, consumer´s law. After a brief incursion on the fundaments of this juridical field which autonomy is still questioned, we tried to accommodate and solve some of the questions that are raised in the interpretation of the legal concept for consumer (focusing on the subjective and teleological elements), specifically the one predicted in the Consumer Protection Act. In a nutshell, we´ve come to the conclusion that not always the destination given to a service or good relative to the common parts must be assessed towards the destination given by each tenant to his fraction. There are cases in which the use of a common part is autonomous and distinguishable of the one given to the fraction, wherefore that is the one we must attend. On the other hand, we defended that the destination of the fraction, the tenant´s qualification as consumer, mustn´t be assessed only attending the finality stated in the horizontal property´s incorporation deed, since the criteria that rule them are completely different. So, for example, not always to a fraction which finality is habitation will correspond a non-professional use by the acquirer. Lastly, we distinguished the cases in which there is a good with different uses (professional and non-professional) by the various co-owners and the ones in which there is a person that gives both uses (professional and non-professional) to a good, concluding that the criterium of the prevailing use can´t be applied to those, once that would result in neglecting the rights of people to whom the law assigns an enforced protection due to their quality of consumer.

Sinteticamente, propusemo-nos desenvolver a temática da possibilidade de o condomínio, enquanto conjunto de condóminos, gozar do estatuto de consumidor nas relações e litígios com terceiros que não os condóminos. Esta questão coloca-se principalmente nos litígios respeitantes a defeitos detetados nas partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal e aos contratos de compra e venda e prestação de serviços celebrados pelo administrador em representação do condomínio. Partimos de uma breve análise ao regime da propriedade horizontal, cingindo-nos praticamente aos pontos que consideramos terem importância para a nossa temática. Nesta concluímos, essencialmente, que: (1) o objeto do direito de propriedade horizontal é complexo, correspondendo ao conjunto incindível formado pela fração autónoma de cada condómino e pelas partes comuns do edifício, um dos fatores que nos levou a configurar a PH como um direito real ex novo, distinto das categorias gerais da propriedade e compropriedade ou do seu mero cúmulo; (2) o exercício dos direitos dos condóminos é necessariamente conjunto, por via de representação pelo administrador, autorizado pela assembleia, ou em litisconsórcio necessário; (3) o carácter das partes comuns não é sempre instrumental ou acessório face às frações autónomas, atendendo à alteração do elenco tradicional dos equipamentos comuns nos edifícios constituídos em propriedade horizontal. Posteriormente, debruçámo-nos sobre a temática-rainha desta dissertação, o direito do consumo. Após uma breve incursão pelos fundamentos deste ramo jurídico cuja autonomia se discute, procurámos enquadrar e resolver várias questões que se colocam na interpretação do conceito legal do consumidor (com enfoque nos seus elementos subjetivo e teleológico), concretamente o previsto na Lei de Defesa do Consumidor (Lei n.º 24/96, de 31 de julho) e no diploma que regula a venda de bens de consumo e as garantias a ela relativas (Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril). Em síntese, concluímos que nem sempre o destino conferido a um bem ou serviço relativo às partes comuns se deve aferir em função do destino que cada condómino dá à sua fração autónoma. Casos há em que o uso de uma parte comum é autónomo e distinguível daquele que o condómino dá à sua fração, pelo que é a esse que teremos que atender. Além disso, defendemos que o destino da fração autónoma, para efeitos de qualificação do condómino como consumidor, deve ser aferido tendo unicamente em conta o fim que consta do título constitutivo da propriedade horizontal, uma vez que os critérios por que se regem são totalmente diferentes. Assim, por exemplo, nem sempre a uma fração cujo fim inscrito no título é a habitação corresponderá um destino não profissional conferido pelo adquirente. Por fim, distinguimos as situações em que a um bem são conferidos usos distintos (uns profissionais e outros privados) pelos vários comproprietários das situações-tipo de uso misto de um bem, concluindo que àqueles não poderá ser aplicado analogicamente o critério do uso predominante, na medida em que tal resultaria numa total desproteção de uma ou mais pessoas em relação às quais não existem dúvidas quanto à proteção acrescida decorrente do estatuto do consumidor que a lei lhes confere, enquanto contitulares de um direito de propriedade sobre tal bem.