Estudo sobre a utilização do MAEC na determinação do valor de imóveis

Abstract

Ao longo da última década tem-se verificado um decréscimo significativo na atividade da indústria da construção pois, não obstante a crise económica que atualmente atravessamos, as empresas continuam a dedicar-se essencialmente a novas construções caminhando para uma progressiva estagnação do sector. A esta conjuntura acrescem a falta de financiamento, a insegurança no mercado europeu e as políticas desajustadas do país, contribuindo ativamente para a paralisação do setor imobiliário. Por outro lado, o levantamento do estado de conservação dos edifícios a nível nacional tem vindo a demonstrar que existe um mercado potencial para reabilitação, podendo esta vir a constituir-se como meio de requalificação das empresas de construção e de descongestionamento do sector imobiliário. A atividade de avaliação imobiliária, em Portugal, padece de normalização, ao contrário do que se verifica noutros países. Esta é cada vez mais considerada uma “arte”, dada a subjetividade atribuída às metodologias utilizadas, dependentes das competências do técnico avaliador. As técnicas empregues na caracterização dos diversos aspetos dos edificados são de difícil compreensão para alguns dos intervenientes no processo. O Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC), desenvolvido no Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC), permite determinar, de forma expedita, o estado de conservação dos edifícios e a presença de infraestruturas básicas através de inspeções visuais ao local, realizadas por técnicos qualificados. Considerando que do atual parque habitacional português 30% necessita de reabilitação, a determinação do estado de conservação é essencial, pois implica custos de utilização e reparação posteriores à compra. Neste sentido, e no que diz respeito à avaliação imobiliária e importância do estado de conservação no sector, o MAEC poderá ser uma forma de objetivar e credibilizar estas avaliações. Assim, considerou-se oportuno avaliar a importância do estado de conservação na avaliação imobiliária, bem como a possibilidade de introdução do MAEC na atividade. Para isso analisaram-se as diferentes metodologias de avaliação e averiguou-se a opinião de técnicos avaliadores imobiliários por meio de um inquérito. Com base na informação obtida desenvolveram-se propostas de alteração ao MAEC, por forma a aplicá-lo às diferentes metodologias de avaliação e assim integrá-lo na atividade de avaliação imobiliária.